재개발과 재건축의 차이

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재개발과 재건축 사업대상과 조합원의 구성, 사업시행방식 등에서 가장 큰 차이점을 보입니다. 재개발 사업대상은 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이고, 재건축 사업대상은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

또한 조합원의 구성과 관련하여서도 재개발은 사업구역 안에 소재한 토지 또는 건물의 소유자 및 지상권자로 조합에 강제가입 되는 것이 특징이고, 재건축은 사업구역 안에 소재한 토지 및 건물의 소유자만으로 구성되며 사업에 동의한 당사자만 임의가입 되는 것이 차이가 난다.

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주택 재건축

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=564&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1

주택재건축

건물을 건축한 후 상당한 시간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나, 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 다시 지으면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지 상에 새로운 건물을 건축하는 것을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 참조).

주택 재개발

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=563&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1

도시 및 주거환경 정비사업의 개념

도시 및 주거환경 정비사업(이하 ‘정비사업’이라 함)은 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하기 위한 ① 주택재개발사업, ② 주택재건축사업, ③ 주거환경개선사업, ④ 도시환경정비사업 등을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호 본문).

다만, 주택재건축사업인 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업도 정비사업에 포함합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호 단서).

주택재건축사업

‘주택재건축사업’이란, 정비기반시설은 양호하지만, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목).

주거환경개선사업

‘주거환경개선사업’이란, 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목).

도시환경정비사업

‘도시환경정비사업’이란, 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호라목).

주거환경관리사업

'주거환경관리사업'이란, 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호마목).

가로주택정비사업

'가로주택정비사업'이란, 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호바목)

정비사업과 재정비촉진사업의 비교

구분	정비사업	재정비촉진사업
근거법률	「도시 및 주거환경정비법」	「도시재정비 촉진을 위한 특별법」
개발방식	소규모 블록별 개발	광역단위(생활권)별 선계획, 후개발
개발주체	지방자치단체가 정비계획수립  민간(조합)이 정비계획에 따라 개발계획 수립 후 사업시행	지방자치단체가 재정비촉진계획 수립  민간(조합)은 촉진계획 고시 후 사업시행
개발형태	주택개발 위주	다양한 사업방식 혼용 (주거, 상업, 업무 등 복합 자족도시)
임대주택 (소형주택)	전체 세대수의 17%(재개발)  추가 용적률의 30% ~ 50%를 소형주택 건설(재건축)	정비사업 임대주택 의무비율  건축규제완화로 증가하는 용적률의 25% ~ 75% 이상(기반시설 인센티브는 제외)
비용지원		기반시설 설치비용의 국고 지원
행위규제	정비구역지정 고시일부터 개발행위 제한	촉진지구지정 고시일부터 개발행위 제한  토지거래허가 등
계획총괄		총괄계획가(전문가)
사업관리		총괄사업관리자(LH, 지방공사 등)
사업유형	정비구역별 다음의 개별 정비사업  주거환경개선사업  주택재개발사업  주택재건축사업  도시환경정비사업  주거환경관리사업  가로주택정비사업 ※ 정비구역 내 1개의 사업 존재	재정비촉진지구 내 포함된 다음의 사업  정비사업  도시개발사업, 시장정비사업  도시·군계획시설사업 ※ 촉진지구 내 수개의 개별구역이 존재
사업절차	정비기본계획→정비계획 수립 및 구역지정→조합 인가→시공자 선정→사업시행인가→분양→공사→준공 및 이전	지구지정→재정비촉진계획 수립 및 결정→개별법에 따른 절차 이행
<출처: 국토해양부, 『도시 및 주거환경 정비사업 여행(2010)』>